فیدیبو نماینده قانونی دفتر نشر فرهنگ اسلامی و بیش از ۶۰۰ ناشر دیگر برای عرضه کتاب الکترونیک و صوتی است .
کتاب راهنمای حقوقی شهروندان

کتاب راهنمای حقوقی شهروندان
جلد دوم

نسخه الکترونیک کتاب راهنمای حقوقی شهروندان به همراه هزاران کتاب دیگر از طریق فیدیبو به صورت کاملا قانونی در دسترس است. تنها لازم است اپلیکیشن موبایل و یا نرم افزار ویندوزی رایگان فیدیبو را نصب کنید.

درباره کتاب راهنمای حقوقی شهروندان

هدف حقوق تنظیم روابط اجتماعی است. حقوق می‌خواهد روابط شهروندان با یکدیگر و با حکومت را چنان تنظیم کند که هر کس بتواند از آزادی‌ها و توانایی‌هایی که به حکم قانون و عرف از آن برخوردار است، کمال بهره‌برداری را داشته باشد و در همان حال به مسئولیت‌ها و تکالیف خود نیز وفادار و ملتزم بماند. بدیهی است که تحقق این هدف بدون آگاهی یکایک شهروندان از قوانین از مقدمات و مقررات ممکن نیست و به همین دلیل «آموزش حقوق» ضروری و لوازم انکارناپذیر زندگی دوران ماست. این‌ها چیزی نیست که دیگر نیازمند ارائه دلیل و برهان باشد؛ اگرچه برخی می‌پندارند که آنچه گفته شد یافتۀ غرب و سوغات آنان است که احیاناً با فرهنگ و آیین ما سازگار نیست. این همان دروغی است که بدخواهان و کج‌اندیشان تلاش کرده و می‌کنند تا به دیگران بباورانند.

ادامه...
  • ناشر دفتر نشر فرهنگ اسلامی
  • تاریخ نشر
  • زبانفارسی
  • حجم فایل 1.53 مگابایت
  • تعداد صفحات ۳۵۲ صفحه
  • شابک

معرفی رایگان کتاب راهنمای حقوقی شهروندان

شما به آخر نمونه کتاب رسیده‌اید، برای خواندن نسخه کامل، کتاب الکترونیک را خریداری نمایید و سپس با نصب اپلیکیشن فیدیبو آن را مطالعه کنید:

استفاده بی اجازه از ملک مشاعی

پرسش: من مالک سه دانگ از ملکی هستم و در سه دانگ دیگر هم با سایر ورثه شریکم. یکی از ورثه بدون اذن من که مالک بیش از نیمی از این ملک هستم از این ساختمان سال هاست استفاده می کند. آیا می توانم کرایه این سال ها را از او بگیرم؟
پاسخ: از آنجا که شما مالک قسمتی از این ملک هستید و بنا به اظهاراتتان شخص دیگر بدون مجوز از سهم شما استفاده کرده است، می توانید با مراجعه به دادگاه محل وقوع ملک نسبت به ارائه دادخواست مطالبه اجرت المثل ایام تصرف به میزان سهم خود از این ملک اقدام کنید. برای ارائه این دادخواست به همراه داشتن اسناد مالکیت الزامی است.

عدم پرداخت مابقی ثمن

پرسش: خانه ای را به دیگری فروخته و بخشی از ثمن معامله را دریافت کرده ام اما خریدار از پرداخت مابقی ثمن خودداری می کند. بارها به وی اعلام کرده ام برای تنظیم سند رسمی و پرداخت مابقی پول در دفترخانه حاضر شود ولی او حاضر به این کار نیست. چه کنم؟
پاسخ: شما می توانید با مراجعه به دادگاه، الزام خریدار به پرداخت مابقی ثمن در ازای تنظیم سند رسمی یا فسخ قرارداد را درخواست کنید.

فسخ قرارداد به استناد ضرر فاحش

پرسش: مدتی پیش زمینی را با یک خانه تعویض کردم؛ پس از انجام معامله متوجه شدم قیمت زمین بیشتر از قیمت خانه است. آیا می توانم معامله را فسخ کنم؟
پاسخ: شما می توانید اگر خیار غبن (ضرر فاحش) را ساقط نکرده باشید، به استناد خیار غبن، قرارداد را فسخ و از طریق دادگاه اقدام کنید. توجه کنید که استناد به خیار غبن بعد از علم به آن فوری است.

فوت امضاکننده قولنامه

پرسش: آپارتمانی را به صورت قولنامه ای خریده ام. قبل از تنظیم سند رسمی فروشنده فوت کرد. چگونه می توانم درخواست تنظیم سند کنم؟
پاسخ: شما باید به طرفیت شخص یا تمامی اشخاصی که قبل از شما صاحب سند بوده اند دادخواست الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید و چنانچه هرکدام از فروشندگان قبلی فوت کرده باشند تمامی ورثه ایشان را هم خوانده دعوی قرار دهید.

بدقولی فروشنده

پرسش: آپارتمانی را از شخصی خریدم که طبق قولنامه باید تا یک هفته بعد تحویل می داد. حال پس از گذشت یک ماه هنوز آپارتمان را تحویل نداده است. آیا می توانم به همین دلیل معامله را فسخ کنم؟
پاسخ: اگر در قولنامه چنین حقی برای شما پیش بینی نشده باشد نمی توان به دلیل تاخیر در تحویل مبیع (آپارتمان) معامله را فسخ کرد؛ البته می توان طی شرایطی مطالبه خسارت کرد.

تفاوت مساحت نهایی با قرارداد

پرسش: چندی پیش آپارتمانی به متراژ تقریبی ۸۰ متر خریدم که مقرر شد پس از صدور صورت مجلس تفکیکی مابه التفاوت پرداخت شود. پس از صدور سند مشخص شد متراژ دقیق آن ۹۵ متر است. در این وضعیت باید چه کار کنم؟
پاسخ: شما می توانید دادخواست فسخ معامله را به استناد خیار تخلف شرط مطرح کنید یا با پرداخت مابه التفاوت معامله را به انجام برسانید.

راهکار قانونی برای رهایی ضامن

پرسش: اینجانب ضامن شخصی برای گرفتن وام شدم. چندی پیش از بانک با من تماس گرفتند و گفتند وام گیرنده شش ماه قسط معوق دارد و از شما شکایت می کنیم. چه باید بکنم؟
پاسخ: چنانچه دعوی به طرفیت شما مطرح شد، می توانید در جلسه اول دادگاه، دادخواست جلب ثالث به طرفیت شخصی که ضمانت وی را قبول کرده اید به دادگاه رسیدگی کننده ارائه کنید تا وی پاسخگوی بدهی خود باشد.

پس گرفتن ضمانت

پرسش: اینجانب ضامن کسی شدم تا وام بگیرد و یک فقره چک هم به میزان وام دادم. حال وام گیرنده از پرداخت اقساط خودداری می کند؛ آیا می توانم ضمانتم را پس بگیرم؟
پاسخ: ضمانت های بانکی معمولاً غیرقابل استرداد هستند و در صورتی که چک شما به اجرا گذاشته شود یا هر خسارت دیگری به شما وارد شود، می توانید از وام گیرنده شکایت حقوقی، و خسارات خود را از وی مطالبه کنید.

حدود اختیارات نماینده محجور

پرسش: آیا نماینده محجور می تواند به حساب محجور تجارت کند؟ اگر می تواند، آیا محجور تاجر حساب می شود؟
پاسخ: اولاً همانند بقیه اشخاص محجور، نماینده قانونی وی می تواند در امور مالی محجور با نظارت دادستان (در غیر مورد ولی) اقدام کند. نماینده تاجر محجور هم می تواند به حساب او تجارت کند. ثانیاً ظاهراً محجور تاجر محسوب می شود اما همه دعاوی باید به طرفیت نماینده قانونی نامبرده اقامه شود. جزئیات مسئله را می توانید در ماده ۴۰۰ قانون تجارت و مقررات مربوط به حجر در قانون مدنی مطالعه کنید.

لزوم ارجاع به داوری قبل از دادگستری

پرسش: اینجانب پیمانکار یک پروژه هستم و به عنوان ضمانت حسن انجام کار ۱۰ میلیون تومان سفته داده ام. پس از گذشت ۴ ماه و دریافت سه قسط از تمام پول، اکنون کارفرما به دلایل واهی تقاضای فسخ قرارداد را با ارائه دادخواست به دادگستری دارد در حالی که در قرارداد حل اختلاف از طریق داوری پیش بینی شده است. در این شرایط چه کاری باید انجام دهم؟
پاسخ: اگر در قراردادی ارجاع اختلاف به داور مرضی الطرفین پیش بینی شده باشد در صورت بروز اختلاف ابتدا باید به داور مراجعه و پس از آن در صورت عدم حصول نتیجه به دادگاه مراجعه شود.

روش تنظیم قرارداد مشارکت

پرسش: اینجانب تصمیم دارم با شخصی قرارداد مشارکت تنظیم کنم؛ طوری که سرمایه اولیه از او و کار و اداره کارگاه از من باشد؛ چه نکاتی در این قرارداد باید ذکر شود که قرارداد شرعی، قانونی و مناسب دو طرف باشد؟
پاسخ: این قرارداد باید به صورت مضاربه باشد و در آن باید زمان قرارداد مشارکت، میزان سرمایه و چگونگی کار، نحوه تقسیم سود و زیان در زمان فعالیت، وجه التزام انجام ندادن تعهدات و خسارات ناشی از آن، مدت قرارداد و نیز چگونگی خاتمه قرارداد قید شود. همچنین امضای دو نفر شاهد مرد نیز الزامی است و بهتر است این قرارداد در دفتر اسناد رسمی ثبت شود.

تهاتر دو دِین

پرسش: با چه شرایطی می توان دو دِین مختلف را در مقابل یکدیگر تهاتر کرد؟ تراضی طرفین چه نقشی دارد؟
پاسخ: اگر دو دینی که موضوع آن ها از یک جنس باشد و زمان و مکان تادیه نیز با یکدیگر یکسان باشد، آن دو دِین در مقابل یکدیگر تهاتر می شوند، هر چند سبب به وجود آمدن آن ها متفاوت باشد؛ البته تهاتر دو دِین در مقابل یکدیگر امری قهری است و نیازی به تراضی طرفین ندارد و به محض اینکه دو نفر در مقابل هم در آن واحد مدیون شدند، دو دِین در مقابل هم قرار می گیرند و تهاتر می شوند.

پیش خرید ملک وقفی

پرسش: آپارتمانی پیش خرید کردم و بعد فهمیدم وقفی است، اما مشاور و فروشنده درباره موقوفه بودن آن به من چیزی نگفته بودند. چه کار می توانم بکنم؟
پاسخ: تملک چنین آپارتمانی ممکن نیست. با این حال امکان جبران خسارات وارده از دو طریق شکایت کیفری و طرح دعوای مسئولیت مدنی ممکن است. در صورت اثبات رفتار متقلبانه هریک از فروشنده و مشاور املاک، محکومیت نامبردگان به کلاهبرداری از طریق طرح دعوای کیفری ممکن است و صرف نظر از جرم کیفری آن ها، با طرح دعوای مدنی به خواسته «مطالبه خسارات وارده» می توان ضرر را جبران کرد.

عدم پرداخت قیمت مورد توافق

پرسش: برای انجام کاری با طرف مقابل سر قیمتی توافق کردم؛ البته بدون قرارداد. حالا که کار ارزان تر تمام شده است، او حاضر نیست پول توافقی را بپردازد. چه کنم؟
پاسخ: به استناد ماده ۱۰ قانون مدنی که می گوید «قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است» و ماده ۲۱۹ که عنوان کرده است «عقودی که برطبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود،» می توان محکومیت ایشان به اصل مبلغ و نیز طبق مواد ۲۲۸ قانون مدنی و ۲۲۵ قانون آیین دادرسی مدنی امکان مطالبه خسارات آن را داشته باشید. این ها همه در صورتی است که اصل توافق اثبات شود.

فسخ معامله به استناد اکراه

پرسش: چندی پیش ملکی را از شخصی خریدم و اکنون پس از گذشت مدتی فروشنده به استناد به اینکه هنگام معامله اکراه داشته و از روی رضایت معامله نکرده قصد فسخ معامله را دارد. آیا او چنین حقی دارد؟
پاسخ: او باید بتواند وجود اکراه را در دادگاه ثابت کند. در این صورت معامله نیز نافذ تلقی می شود و بقای آن موکول به نظر او خواهد بود.

فروش مال غیر به صورت غیرعمدی

پرسش: شاگرد یک فرش فروشی هستم. بدون اینکه بدانم فرشی که فروخته ام متعلق به دیگری است و قبلاً به فروش رفته، آن را فروخته ام. وضعیت معامله چه می شود؟ آیا مرتکب جرم انتقال مال غیر شده ام؟
پاسخ: در این حالت شما مسئولیت کیفری ندارید ولی معامله انجام شده، معامله فضولی است؛ یعنی معامله ای برای دیگری تشکیل داده اید بدون آنکه نماینده یا ماذون از طرف او باشید.

فسخ اجاره به دلیل ترکیدگی لوله

پرسش: خانه ای اجاره کردم. پس از مدتی، سقف خانه به علت ترکیدگی لوله آب ریزش کرد. آیا می توانم اجاره را فسخ کنم؟
پاسخ: در صورتی می توانید اجاره را فسخ کنید که تعمیر آن ممکن نباشد و با وجود آن هم امکان استفاده مطلوب از ملک فراهم نباشد، در غیر این صورت صاحب خانه مکلف به انجام تعمیرات است و باید مستاجر دادخواست الزام موجر به انجام تعمیرات اساسی را به طرفیت موجر ثبت کند.

فسخ معامله به دلیل عیب کالا

پرسش: چگونه می توان به خاطر عیبی که در جنس خریداری شده وجود دارد، معامله را فسخ کرد؟
پاسخ: فسخ معامله به استناد خیار عیب شروط مختلفی دارد که یکی از مهم ترین آن این است که عیب باید در زمان معامله در مبیع موجود و مخفی باشد. عیب وقتی مخفی محسوب است که مشتری در زمان بیع، به آن عالم نبوده باشد؛ اعم از اینکه این عدم علم ناشی از آن باشد که عیب واقعاً مستور بوده است یا اینکه ظاهر بوده ولی مشتری ملتفت آن نشده است.

بازپس گیری هدیه

پرسش: چگونه و تحت چه شرایطی می توان مالی را که به دیگری هدیه داده شده از او پس گرفت؟
پاسخ: اگر چیزی به عنوان هبه به دیگری داده شود طی شرایطی می توان آن را پس گرفت؛ مانند اینکه عین مالی که به هبه داده می شود موجود باشد. در صورتی که متهب پدر یا مادر یا اولاد واهب باشد یا در صورتی که هبه معوض بوده و عوض هم داده شده باشد دیگر نمی توان از هبه رجوع کرد؛ البته در قانون مدنی شروط دیگری نیز برای پس گرفتن هبه ذکر شده است.

توسل به وسایل متقلبانه

پرسش: جنسی به شخصی فروختم و قرار شد پس از پرداخت تمام پول، جنس را به وی بدهم. اما ایشان از غیبت من در منزل سوءاستفاده کرد و با فریب خانواده ام بدون پرداخت پول، جنس را برد. آیا می توانم به اتهام کلاهبرداری از او شکایت کنم؟
پاسخ: توسل به وسایل متقلبانه و بردن مال غیر از ارکان اساسی جرم کلاهبرداری است که باید در دادگاه احراز شود. با توجه به توضیح مختصر سوال شما صدق عنوان کلاهبرداری برای این موضوع بعید به نظر می رسد. در هرحال چنانچه موضوع از مصداق های جرم کلاهبرداری یا سایر جرائم مرتبط نباشد شما می توانید خواسته خود را در دادگاه مطرح کنید.

مشروعیت قصد و نیت در معامله

پرسش: آیا مشروعیت قصد و نیت دو طرف در انجام معامله تاثیری بر صحت و اعتبار آن معامله دارد یا خیر؟
پاسخ: تصریح به قصد و نیت دو طرف در معامله، ضروری و الزامی نیست، ولی اگر قصد یا به تعبیر قانون جهت معامله تصریح شود (مثلاً در قرارداد قید شود نیت دو طرف در انجام معامله چیست)، آن قصد و نیت باید قانونی و مشروع باشد و الا آن معامله محکوم به بطلان است.

الزام به انجام تعهدی که زمان ندارد

پرسش: شخصی در قراردادی متعهد به انجام کاری شده اما زمان معینی در قرارداد ذکر نشده است؛ چه طور می شود خسارات وارده بر اثر عدم انجام تعهد را از وی مطالبه کرد؟
پاسخ: اگر برای انجام تعهد، موعد و زمان مشخصی تعیین نشده باشد خسارات ناشی از عدم ایفای تعهد قابل مطالبه نیست و صرفاً الزام به انجام تعهد قابل پیگیری است مگر اینکه تعیین تاریخ انجام تعهد به متعهدٌله واگذار شده باشد و معلوم شود وی انجام تعهد را به وسیله اظهارنامه یا به هر وسیله موجه قانونی دیگر از طرف مقابل درخواست نکرده است.

وقف مال غیرمنقول و مشاع

پرسش: آیا می توان مال غیرمنقول یا مال مشاعی را وقف کرد؟
پاسخ: شرط صحت وقف آن است که مالی وقف شود که با بقای عین آن بتوان از آن منتفع شد؛ یعنی منقول یا غیرمنقول بودن مالی که وقف می شود یا مفروز و مشاع بودن آن تاثیری در صحت آن ندارد. البته پس از وقف مال، محقق شدن آن موکول به آن است که واقف، عین موقوفه را به تصرف موقوفٌ علیهم بدهد.

فصل دوم. اختلاف مالکان یا همسایه ها

بخش اول. اختلاف مالکان

سهم هر مغازه در تعمیر

پرسش: در یک مرکز خرید مغازه ای پنج متری دارم. برای تعمیر این مرکز خرید از من همان مبلغی را مطالبه می کنند که از دیگران تقاضا کرده اند. آیا با توجه به اینکه مغازه من بسیار کوچک تر از مغازه های دیگر است. این موضوع منصفانه است؟
پاسخ: مخارج مشترک بسته به مورد طبق قانون تملک آپارتمان ها و آیین نامه اجرایی آن بر اساس متراژ یا به طور مساوی یا بر اساس مصوبه هیات مدیره تعیین می شود.

نصب دوربین در پارکینگ

پرسش: آیا کسی می تواند در پارکینگ خود دوربین مداربسته بگذارد؟
پاسخ: منعی ندارد. مالک می تواند هر تصرفی در ملک خود بکند مگر اینکه تجاوز به حقوق همسایگان صورت گیرد، از جمله اینکه دوربین نباید به پارکینگ همسایگان دید داشته باشد.

هزینه های تعمیر در حیاط

پرسش: آیا در حیاط از مشاعات حساب می شود؟ به عبارت دیگر آیا هزینه های مربوط به آن فقط بر عهده کسانی است که از آن استفاده می کنند یا همه ملزم به پرداخت هزینه های آن هستند؟
پاسخ: به موجب تبصره ۳ ماده ۴ قانون اصلاحی قانون تملک آپارتمان ها، چنانچه چگونگی استقرار حیاط به گونه ای باشد که امکان دسترسی به آن فقط از یک یا چند واحد مسکونی باشد، هزینه حفظ و نگهداری آن قسمت به عهده استفاده کننده یا استفاده کنندگان است.

نیاز به رضایت تمام مالکان برای فروش مجتمع

پرسش: ده واحد مسکونی در یک مجتمع (با متراژهای ۱۱۵ تا ۱۳۵ متر) قصد فروش مجتمع را دارند. دو واحد پیشنهاد سهم برابر در زمین را ارائه داده اند. زمین ۱۰۰۰ مترمربع و زیربنای آپارتمان ها ۱۱۵۰ مترمربع است. ۸ واحد مخالفت می کنند. آیا راهکاری برای توافق وجود دارد؟ مجتمع ۲۵ ساله است و از فروش زمین همه نفع خواهند برد.
پاسخ: چنانچه صرفاً قصد فروش باشد، موافقت همه مالکان لازم است.

عدم پرداخت مخارج مشترک

پرسش: یکی از ساکنان ساختمانی ۶ واحدی بدهی خود را بابت مخارج ساختمان نمی پردازد. چه باید کرد؟
پاسخ: در این صورت طبق قانون تملک آپارتمان ها باید از طریق اظهارنامه مبلغی که این شخص بدهکار است از وی مطالبه شود. اگر او در موعد مقرر اقدام به پرداخت بدهی خود به ساختمان نکند، هیات مدیره ساختمان می توانند نسبت به قطع خدمات عمومی ساختمان در مورد واحد بدهکار اقدام کنند.

دردسرهای پارکینگ مزاحم

پرسش: با توجه به اینکه در سند ملکی اینجانب، عبارت «حق عبور از پارکینگ مزاحم» قید شده، آیا هر وقت که نیاز داشتم باید صاحب پارکینگ مزاحم اتومبیل خود را برای عبور من جابه جا کند؟ حتی اگر دیر وقت باشد؟ آیا اگر به دلیل مزاحمت نتوانم از پارکینگ استفاده کنم و مجبور شوم اتومبیل را در محلی بسیار دورتر و در پارکینگ عمومی با صرف هزینه پارکینگ و رفت و آمد تا منزل پارک کنم می توانم این هزینه ها را طلب کنم؟
پاسخ: اگر حق عبور از پارکینگ برای شما مقید به قید خاصی نشده است، مانعی برای شما در رفت و آمد نخواهد بود، اماهیچ کس نمی تواند استفاده از حق خویش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد؛ بنابراین در این مورد، ورود ضرر به دیگری در حدی که عرف نمی پذیرد، قانونی نیست. در هر صورت، رسیدگی به اختلافات مربوط به آپارتمان در صلاحیت شوراهای حل اختلاف است.

هزینه های الزامی برای واحدها

پرسش: ساکنان واحدهای مسکونی موظف به پرداخت چه هزینه هایی به طور ماهانه به مدیر ساختمان هستند؟
پاسخ: مطابق با صدر ماده ۲۳ آیین نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان ها، شرکای ساختمان موظف اند در پرداخت هزینه های مستمر و هزینه هایی که برای حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا مصرف می شود، مشارکت کنند. هزینه های مشترک عبارت است از: الف) هزینه های لازم برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان و تاسیسات و تجهیزات مربوطه. ب) هزینه های اداری و حق الزحمه مدیر یا مدیران.

عبور و مرور از در پارکینگ

پرسش: کسانی که پارکینگ ندارند، آیا حق رفت و آمد از در پارکینگ را دارند؟
پاسخ: درهای ساختمان مانند راهرو و پلکان جزء مشاعات به شمار می روند و عبور و مرور از آن برای تمامی اهالی ساختمان مجاز است.

خرید ملک مشاع

پرسش: ملکی را به صورت مشاع خریده ام. سایر شرکا وراثی هستند که برای فروش با هم توافق ندارند. حال تکلیف من چیست؟
پاسخ: در این فرض اگر ملک شما قابل افراز باشد باید از سازمان ثبت اسناد درخواست افراز آن صورت گیرد. در غیر این صورت اگر ملک قابل افراز شناخته نشود باید از دادگاه صالح تقاضای تقسیم از طریق فروش مطرح شود تا دادگاه با برگزاری مزایده و فروش این ملک نسبت به پرداخت سهم شرکا اقدام کند.

هزینه نصب نرده

پرسش: خانه ای ۱۳ سال پیش ساخته شده است بدون آنکه سازنده برای آن نرده نصب کند. حال که ما خانه را خریده ایم، آیا می توانیم از صاحب اول بخواهیم نرده گذاری کند؟
پاسخ: در صورتی که طبق مبایعه نامه ملک را با نرده خریده باشید، به استناد آن می توانید از دادگاه الزام فروشنده را به نصب نرده بخواهید؛ در غیر این صورت صاحب اول ملک (فروشنده) در برابر شما مسئولیتی ندارد.

استفاده از مشترکات ساختمان

پرسش: در یک مجتمع مسکونی ۱۰ واحدی واحدهایی که در سند مالکیت آن ها پارکینگ درج نشده، آیا حق گرفتن ریموت در و رفت و آمد از آن را دارند یا خیر؟
پاسخ: درهای ورودی یک مجتمع آپارتمانی مانند حیاط و پشت بام و سایر مشترکات مانند راهروها، جزء مشاعات به شمار می روند و استفاده تمامی مالکان اعم از مالکان و مستاجران از آن مجاز است و حتی کسانی که پارکینگ هم ندارند می توانند ریموت در را داشته باشند. قانون تملک آپارتمان ها مقررات مربوط را پیش بینی کرده است که مطالعه این قانون و آیین نامه آن، به شهروندان توصیه می شود.

نوسازی ساختمان بدون موافقت یکی از مالکان

پرسش: چنانچه ۵ واحد از یک مجتمع ۶ واحدی موافق تخریب و نوسازی ساختمان باشند و یک نفر مخالف باشد آیا راهی وجود دارد که بدون موافقت وی بتوان اقدام به نوسازی ساختمان کرد؟
پاسخ: هر شخص اختیار ما یملک خود را دارد و می تواند راجع به آن هر تصمیمی بگیرد مگر آنکه ۵ واحد بتوانند در محکمه اثبات کنند که نوسازی نکردن ملک موجب تخریب و ایراد خسارت مالی یا جانی برای دیگران می شود.

تخلیه پارکینگ

پرسش: آپارتمانی با پارکینگ خریده و اجاره داده ام. به دلیل اینکه مستاجرم خودرو نداشت، همسایه اتومبیلش را داخل پارکینگ مستاجر ما می گذاشت؛ حالا که ما آپارتمان را از مستاجر گرفته ایم ماشین همسایه هنوز در پارکینگ ما قرار دارد و ایشان هم در خارج از کشور به سر می برد. چه باید کنیم؟
پاسخ: ابتدا در اظهارنامه ای به آخرین آدرس ایشان در ایران مراتب را به ایشان اعلام کنید و سپس دعوای رفع تصرف مطرح کنید. پس از اخذ حکم قطعی اتومبیل را از آن مکان خارج کنید.راه دیگر این است که پس از مراجعت وی، هزینه پارکینگ را از ایشان مطالبه کنید.

هزینه ساخت و نگهداری مشاعات

پرسش: ۱۰سال قبل واحدهایی با متراژهای مشابه و به مبالغ یکسان پیش خرید شده اند. در حال حاضر به دلیل امتناع سازنده و با حکم دادگاه واحدها به صورت ناتمام اما در متراژهای متفاوت به خریداران تحویل می شود. هزینه تکمیل آسانسور و ایزوگام و غیره چگونه تقسیم می شود؟
پاسخ: از آنجا که تمامی مالکان در همه قسمت های مشاع از قبیل آسانسور و ایزوگام و غیره سهیم هستند و هیچ یک به دیگری رجحان ندارند، هزینه های ساخت و نگهداری نیز به نسبت مساوی تقسیم می شود.

اذن شریک برای نصب سرتیر

پرسش: همسایه من بر روی دیواری که بین ملک ما و ایشان قرار دارد سرتیر قرار داده است. آیا او چنین حقی دارد؟
پاسخ: هرکس می تواند در آنچه جزء ملک اوست هر دخل و تصرف مجاز و مشروعی انجام دهد؛ تا جایی که به حقوق دیگران تعدی نکند. در مورد تغییرات در دیوار مشترک، قانون صراحتاً هرگونه دخل و تصرف و ایجاد تغییر را از قبیل بالا بردن دیوار یا سرتیر گذاردن روی آن صرفاً به اذن و اجازه شریک دیگر مجاز شمرده است. بنابراین شما می توانید برای رفع مشکل به مراجع قضایی مراجعه کنید.

بخش دوم. اختلاف همسایه ها

دعوای مزاحمت علیه همسایه

پرسش: منزل یک طبقه ما در کوچه ۱۰ متری بن بست، منشعب از خیابان ۲۰ متری قرار دارد. متاسفانه همسایگانی که صاحب اتومبیل هستند اما پارکینگ ندارند دائماً ماشین خود را مقابل منزل ما پارک می کنند. با توجه به یک طبقه بودن منزل ما، و بی ملاحظه بودن همسایگان، صبح و شب آرامش و آسایش نداریم. یا صدای باز و بسته شدن درهای ماشین، یا صدای دزدگیر و مانند آن در عذاب هستیم تا جایی که شاید مجبور به فروش خانه شویم. راه حل این مشکل چیست؟
پاسخ: می توانید با مراجعه به دادگاه دعوای مزاحمت مطرح کنید. به موجب ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی دعوای مزاحمت عبارت است از دعوایی که به موجب آن متصرف مال غیرمنقول درخواست جلوگیری از مزاحمت کسی را می کند که نسبت به متصرفات او مزاحم است بدون اینکه مال را از تصرف متصرف خارج کرده باشد.

وادار کردن همسایه به همکاری

پرسش: ما در ساختمانی زندگی می کنیم که ۳ طبقه و جمعاً ۹ واحد دارد. مالک واحد آخر در طبقه سوم در ۵ سال گذشته ملکش را به ۵ نفر اجاره داده است و هر سال در اسباب کشی، مستاجرها به دیوار راهرو خسارت زده اند. حال ۸ واحد دیگر برای هزینه تعمیر و نقاشی راهرو توافق کرده اند، ولی مالک واحد فوق از پرداختن هزینه سر باز می زند و می گوید پولی نمی دهد! چه کسی باید این پول را بپردازد و ما باید چه کاری انجام دهیم؟
پاسخ: طبق قانون تملک آپارتمان ها هر ساختمانی که بیش از ۳ واحد مسکونی دارد بایستی یک مجمع عمومی ساختمان تشکیل دهد که مصوبات مجمع با رای اکثریت نسبی مالکان ساختمان برای همه واحدها لازم الاتباع است. در صورتی که هر واحدی از پرداخت هزینه مصوبات مجمع عمومی ساختمان خودداری کند مدیر ساختمان می تواند طبق ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان ها از ارائه خدمات مشترک به آن واحد خودداری کند یا از طریق مراجع قانونی سهم مالک واحد از هزینه ها را از وی مطالبه کند.

حکم مزاحمت های همسایه

پرسش: آیا مزاحمت های همسایه، از جمله دویدن بچه ها روی سقف آپارتمان، ایجاد سر و صدای تلویزیون و ضبط، کشیدن هر روزه مبلمان روی سقف آپارتمان و اذیت های دیگری شبیه به این ها، قابل پیگیری است؟
پاسخ: قانون برای حریم خصوصی افراد حرمت بسیار بالایی قائل است، امابه موجب اصل ۴۰ قانون اساسی هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر یا تجاوز به منافع عمومی قرار دهد. همچنین طبق ماده ۲۲۰ قانون آیین دادرسی در امور کیفری و تبصره آن بچه ها (افراد صغیر) از مسئولیت کیفری معاف هستند، ولی والدین آن ها به موجب ماده ۷ قانون مسئولیت مدنی مصوب سال ۱۳۳۹، در صورتی که خسارتی توسط بچه ها وارد شود ضامن جبران خسارت هستند.

برگزاری کلاس در واحد مسکونی

پرسش: یکی از اهالی آپارتمان ما در واحد خود اقدام به برگزاری کلاس با حضور تقریبی ۳۰ نفر می کند. این کلاس ها به طور مرتب و هر هفته برگزار می شود. تذکرهای مکرر ما هم فایده ندارد و مالک آن واحد مدعی است کلاسی برگزار نمی کند، بلکه جلسه هم اندیشی است. با توجه به اینکه این عمل موجب اذیت و آزار ما می شود چه کار باید بکنیم؟
پاسخ: با عنایت به قانون شهرداری ها، هنگام صدور پروانه ساختمانی باید نوع کاربری آن واحد ساختمانی هم در پروانه مشخص شود و مالک حق ندارد استفاده دیگری، مخالف با نوع کاربری تعیین شده انجام دهد. ماموران اجرای احکام مناطق مختلف شهرداری نیز بر این قضیه نظارت دارند. در فرض سوال اگر همسایه شما با اقدام به برگزاری چنین کلاس هایی به کسب درآمد مشغول است با توجه به اینکه قطعاً کاربری آن خانه مسکونی است شما می توانید ابتدا با ارسال اظهارنامه رسمی از دادگاه محل وقوع ملک، او را از ممنوعیت این عمل مطلع سازید و اگر همکاری لازم صورت نگرفت به شهرداری منطقه مربوطه مراجعه کنید و در گزارشی، وضعیت مزبور را به اطلاع ماموران ذی ربط شهرداری برسانید تا ماموران اجرای احکام پس از مراجعه و احراز این موضوع طبق قانون برخورد لازم را انجام دهند.

ممنوعیت استفاده اختصاصی از قسمت های مشاع

پرسش: همسایه ما به بهانه تعلق حیاط به تمامی واحدهای مسکونی، تعدادی صندلی در گوشه ای از حیاط خانه گذاشته است. آیا عمل وی غیرقانونی است؟
پاسخ: براساس ماده ۲ قانون تملک آپارتمان ها قسمت های مشترک عبارت از قسمت هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان مخصوص نیست. به این ترتیب به شرط عدم اختصاص حیاط به همسایه ای که صندلی ها را در حیاط گذاشته، حیاط جزء قسمت مشترک محسوب می شود و مطابق تبصره ماده ۳ آیین نامه اجرایی قانون فوق، گذاردن صندلی در قسمت های مشترک ممنوع است.

استفاده از واحد مسکونی به عنوان محل کار

پرسش: طبقه بالا و پایین ملک اینجانب را خریداری و به مطب تبدیل کرده اند. اولاً که این کار از نظر قانونی چه حکمی دارد؟ و ثانیاً مزاحمت هایی را که بدین خاطر به بنده وارد می شود، چگونه باید پیگیری کنم؟
پاسخ: هنگام صدور پروانه و مجوز ساخت باید نوع بهره برداری از آن ساختمان هم در پروانه قید شود. ساختمان ساخته شده باید مطابق آنچه در پروانه ساختمان مشخص شده مورد استفاده قرار گیرد. طبق قانون شهرداری استفاده تجاری از اماکنی که پروانه مسکونی دارند، ممنوع است. در صورت اطلاع شهرداری و احراز تخلف به مالک یا مستاجر فرصت مناسبی برای تخلیه داده خواهد شد. در غیر این صورت ماموران شهرداری ملزم هستند نسبت به تعطیلی واحد متخلف اقدام کنند، اماطبق همین قانون دایر کردن دفتر وکالت و مطب و دفتر اسناد رسمی و ازدواج و طلاق و دفتر مهندسی به وسیله مالک، استفاده تجاری محسوب نمی شود.

شکایت از اضافه بنای همسایه

پرسش: همسایه ما برای ساخت منزلش از حد مجاز جلوتر آمده در حالی که ما به این موضوع رضایت نداشتیم. چه طور می توان مانع پیشروی آن ها شد؟
پاسخ: رسیدگی به هرگونه تخلفات راجع به ساخت وساز در صلاحیت کمیسیون های ماده ۱۰۰ شهرداری است. بنابراین باید ضمن مراجعه به شهرداری منطقه ای که ملک در آنجا واقع است و همچنین کمیسیون ماده ۱۰۰ آن شهرداری، مراتب را پیگیری کنید.

رفع اختلافات بابت ترکیدگی لوله همسایه

پرسش: حمام طبقه بالای واحدی که ما در آن سکونت داریم، دچار ترکیدگی لوله شده و این باعث شده آب به تمام سقف حمام و دیوارهای حمام خانه ما نفوذ کند و دیوار خراب شود. این درحالی است که ما تازه نقاشی کرده بودیم. برای دریافت خسارتمان چه باید بکنیم؟
پاسخ: در این مورد بهتر است ابتدا موضوع را از طریق صلح و سازش حل کنید؛ چرا که حل اختلاف میان دو همسایه از طریق قانون، آثار چندان خوبی ندارد. اما در هرحال همسایه بالا قانوناً مسئول پرداخت ضرر و زیان وارده است که در صورت عدم حصول به صلح و سازش، حل اختلاف در خصوص زیان کمتر از ۵ میلیون تومان در صلاحیت شورای حل اختلاف است.

شکایت از همسایه به جرم مزاحمت

پرسش: همسایه ای داریم که همیشه در پارکینگ آپارتمان باعث مزاحمت می شود و اقدام به خالی کردن باد لاستیک ماشینم می کند. چه طور می توانم از طریق قانونی پیگیری کنم؟
پاسخ: طبق ماده ۶۷۷ قانون مجازات، هرکس عمداً مال متعلق دیگری را تخریب یا به هر نحو کلاً یا بعضاً تلف کند یا از کار بیندازد، به حبس از شش ماه تا سه سال محکوم خواهد شد. بنابراین می توانید، علیه همسایه مزاحم، در دادسرای محل سکونت خود تحت عنوان «جرم مزاحمت» شکایت کنید.

فصل اول. احکام عمومی قراردادها و معاملات

فروش خط تلفن همراه به چند نفر

پرسش: از شخصی یک خط سیم کارت خریدم و فاکتور هم گرفتم، ولی برای انتقال سند اقدامی نکرد. پس از گذشت مدتی متوجه شدم خط را به دیگری نیز فروخته است. من باید چه کار کنم؟
پاسخ: اگر خط تلفن همراه را به شما فروخته و پس از این انتقال مجدداً اقدام به فروش این مال کرده است، از آنجا که سیم کارت متعلق به شما بوده است، می توانید تحت عنوان «انتقال مال غیر» از او در دادسرا طرح شکایت کنید.

خرید ماشین از لیزینگ و تغییر قیمت ها

پرسش: در سال ۱۳۸۵، خودرویی از یک شرکت لیزینگی خریدم به مبلغ ۵ میلیون و ۸۰۰ هزار تومان که دو میلیون و ۱۰۰هزار تومان آن در قالب ۴۸ قسط بوده است. بعد از ۴ سال یعنی سال ۱۳۸۹، شرکت گفته پول بیمه خود را باید به قیمت روز یعنی بیمه سال ۱۳۸۹ بدهید و نسبت به سال ۱۳۸۵ مابه التفاوت دارد. همچنین می گویند قیمت خودرو در سال ۱۳۸۵ را نسبت به سال جاری ۱۴۰هزار تومان ارزان تر داده ایم که این را نیز شما باید بپردازید! من با اینکه قرارداد بسته ام و مبالغ قبلی مورد توافق بوده، آیا باید پول دیگری هم بپردازم؟
پاسخ: طبق ماده ۱۰ قانون مدنی، قراردادها و توافقات افراد در صورتی که برخلاف قانون نباشد، برای طرفین و قائم مقام قانونی آن ها لازم الاتباع است؛ لذا قراردادی که در سال ۱۳۸۵ مبلغ حق بیمه و قیمت ماشین در آن مشخص شده است، تعیین کننده حقوق و تکلیف طرفین است و هیچ یک از طرفین نمی توانند از اجرای مفاد قرارداد خودداری کنند.

حکم خریدار در معامله به قصد فرار از دِین

پرسش: وضعیت معامله شخصی که با قصد فرار از پرداخت دین به صورت واقعی(نه صوری) مبادرت به انتقال مال خود می کند، چگونه است؟ آیا خریدار مجرم شناخته می شود؟
پاسخ: در صورتی که انتقال گیرنده آگاه به قصد انتقال دهنده نباشد و معامله به نحو واقعی واقع شده باشد، انتقال گیرنده مجرم نیست و مسئول پرداخت دِین یا محکومٌ به هم نیست و نمی توان او را به تادیه عین یا مثل یا قیمت محکوم کرد.

خیانت همکار در امانت

پرسش: مقداری پوشاک برای فروش نزد همکارانم گذاشته ام که اگر نفروخت جنسم را پس بدهد. بعد از مدتی مشاهده کردم همکارم مغازه را تخلیه کرده است. حال که به خود شخص مراجعه می کنم، می گوید شریکم جنس ها را فروخته و دست من هیچ چیز نیست. چه طور می توانم حق و حقوقم را بگیرم؟
پاسخ: می توانید از وی در دادسرای محلی که مغازه اش وجود دارد، تحت عنوان «خیانت در امانت» شکایت کنید. ولی موفقیت شما در این پرونده منوط به آن است که دلیلی برای اثبات ادعای خود داشته باشید؛ مثلاً رسید تحویل کالای امانی.

تفاوت تاجر و غیرتاجر

پرسش: اعسار و ورشکستگی چه فرقی دارند؟
پاسخ: ممکن است شخصی به خاطر وجود مشکلات مالی نتواند بدهی های خود را بپردازد. چنین شخصی اگر تاجر باشد، به او ورشکسته می گویند و مقررات قانون تجارت در خصوص ورشکستگی در مورد او اعمال می شود، امااگر این شخص تاجر نباشد، معسر نام خواهد گرفت و مقررات دیگری برای او اعمال خواهد شد.

کارت بازرگانی؛ دلیلی برای تاجر بودن

پرسش: کالایی به شخصی فروخته ام، اما خریدار از پرداخت طلب من خودداری می کند. او می گوید در حال حاضر پولی برای پرداخت به من ندارد و دچار اعسار شده است، اما شخص بدهکار کارت بازرگانی دارد. آیا بر این اساس می توانم او را تاجر بدانم و از مقررات قانون تجارت برای توقف و ورشکستگی استفاده کنم؟
پاسخ: بر اساس ماده یک قانون تجارت، تاجر کسی است که شغل معمولی خود را معاملات تجاری قرار بدهد. ماده دو قانون تجارت نیز معاملات تجاری را برشمرده است. بنابراین اگر فردی این نوع معاملات را که در ماده دو قانون تجارت به آن تصریح شده است، شغل معمولی خود قرار دهد، تاجر محسوب می شود و نیازی نیست که طرف کارت مخصوصی در این خصوص داشته باشد. حال با توجه به اینکه کارت بازرگانی را برای معاملات تجارتی صادر می کنند، این امر می تواند دلیلی محسوب شود که فرد مذکور تاجر است.

حجر تاجر ورشکسته

پرسش: مدتی است دادگاه حکم ورشکستگی من را صادر کرده است. از آن زمان در معاملات خود دچار مشکلاتی شده ام. آیا چنین چیزی عادلانه است؟ در هرحال من می توانستم پس از مدتی بدهی های خود را بپردازم و لزومی به صدور این حکم نبود. سوال من این است که بر چه اساسی این حکم صادر می شود؟
پاسخ: تاجری که نتواند بدهی های خود را بپردازد، متوقف نام دارد. وی باید این موضوع را به اطلاع دادگاه برساند. در صورتی که تاجر در چنین وضعیتی باشد و خود اقدام به اعلام ناتوانی از پرداخت بدهی های خود نکند، هر یک از طلبکاران می توانند این تقاضا را بکنند. در این صورت دادگاه تاریخ توقف تاجر را مشخص می کند و از آن تاریخ هر نقل و انتقال بلاعوض مانند هبه و بخشش، تادیه هر قرض و هر معامله دیگری که به ضرر طلبکاران باشد، باطل و بلااثر خواهد بود.

خیانت در امانت

پرسش: من صاحب یک فروشگاه مواد غذایی هستم. یکی از کارکنان ما به عنوان پیک مقدار قابل توجهی کالا را به نام یک خریدار تحویل گرفته است، اما نه کالا به مقصد خریدار ارسال و تحویل شده و نه پول خریدار به ما داده شده است. ما به پیک ظنین هستیم. بهترین راه اقدام علیه وی چیست؟
پاسخ: شما می توانید با مراجعه به دادسرا شکایت «خیانت در امانت» را مطرح کنید. قانون گذار تعریفی از جرم خیانت در امانت ارائه نداده، لیکن حقوق دانان با توجه به مصادیق مذکور در ماده ۶۷۳ و ۶۷۴ قانون مجازات اسلامی خیانت در امانت را به عمل عمدی و برخلاف امانت امین به ضرر صاحب مال تعریف کرده اند.

تجارت کودک

پرسش: آیا نماینده قانونی طفلی که به سن قانونی نرسیده است می تواند از طرف او تجارت کند؟ در این صورت تاجر چه کسی است؟ آیا خود طفل تاجر محسوب می شود و مقررات قانون تجارت مثل ورشکستگی شامل او می شود یا نه؟
پاسخ: همانند بقیه اشخاص محجور، نماینده قانونی طفل می تواند در امور مالی او، البته با نظارت دادستان، اقدام کند (پدر و جد پدری نیازی به نظارت دادستان ندارند.) بنابراین نماینده تاجر محجور می تواند به حساب او تجارت کند. ضمناً با اینکه در این فرض، محجور تاجر محسوب می شود اما تمامی دعاوی باید به طرفیت نماینده قانونی نامبرده اقامه شود. می توان این موارد را از ماده ۴۰۰ قانون تجارت و مقررات مربوط به حجر در قانون مدنی و... استفاده کرد.

فروش اتومبیل با سند عادی و گردش در چند دست

پرسش: در سال ۸۷ اتومبیلی را با بیع نامه عادی فروختم و آن را در اختیار خریدار گذاشتم. قرار بود خریدار حدود سه میلیون از مبلغ آن را پس از یک ماه پرداخت کند و سپس در دفتر اسناد رسمی، اتومبیل را رسماً به او انتقال دهم. حال این اتومبیل چند دست به صورت وکالتی گشته و با استناد به مبایعه نامه عادی از من می خواهند اتومبیل را سند بزنم. راهکار دریافت مابقی ثمن معامله چیست؟
پاسخ: تکالیف و حقوق شما منحصر به چیزی است که در قرارداد فروش، تدوین و توافق شده است. اگر شما ملزم به تنظیم سند رسمی بعد از اخذ تتمه مبلغ اتومبیل بوده اید، در آن صورت تا وقتی تتمه ثمن را دریافت نکرده اید الزامی به ایفای این تعهد ندارید، ولی اگر تنظیم سند منوط به دریافت تتمه نبوده باشد، ملزم به انتقال سند اتومبیل خواهید بود و بابت تتمه ثمن نیز می توانید جداگانه به خریداری که اتومبیلتان را به او فروخته اید، مراجعه یا علیه او در دادگاه طرح دعوی کنید.
اما نظر به اینکه شما به چند دست گشتن به صورت وکالتی اشاره کردید، شایان ذکر است که در چنین حالتی استناد به مبایعه نامه و درخواست از شما برای انتقال اتومبیل معنایی ندارد. اگر سند وکالت که حاکی از اختیار وکیل (خریدار) به انتقال اتومبیل به خود یا هر شخص دیگر است، قبلاً تنظیم شده است، خریداری که سند وکالت به نام او تنظیم شده است بدون مراجعه به شخص شما نیز می تواند اتومبیل را به نام خود انتقال دهد و لازم نیست شما با استناد به این مبایعه نامه به انتقال آن ملزم شوید، اماهمچنان که گفته شد نسبت به تتمه مبلغ اتومبیل محق هستید که با مراجعه به خریدار اولیه آن را مطالبه کنید و تفاوتی نمی کند سند را به نام خریدار آخر انتقال دهید یا آن ها خودشان با اختیار مندرج در وکالتنامه، آن را به خود منتقل کنند.

مسئولیت راننده در قبال کالای ترانزیتی

پرسش: صاحب کامیونی هستم که با آن به انتقال کالا از ترکیه به پاکستان مشغول بودم. در یکی از سفرها در مسیر زاهدان کانتینر مورد سرقت قرار گرفت و هم اکنون سازمان راهداری پروانه من را بدون هیچ توضیحی ابطال کرده است، لطفاً مرا برای پیگیری حقوقی و همچنین برقراری مجدد مجوز فعالیت راهنمایی کنید.
پاسخ: با توجه به اینکه شما مبادرت به حمل و نقل کالاهای ترانزیتی می کردید و بر اساس قانون حمل و نقل و عبور کالاهای خارجی از قلمرو جمهوری اسلامی ایران و همچنین آیین نامه روان سازی و سلامت ترانزیت خارجی کالا، اگر گزارش نیروی انتظامی سهل انگاری یا معاونت و مشارکت شما را در سرقت کالای ترانزیتی تایید کند، غیر از مجازات مربوط به قاچاق کالا، سازمان راهداری و حمل و نقل جاده ای مجاز است از یک تا پنج سال شما را از حمل و نقل کالای ترانزیتی محروم کند.

تاخیر در پرداخت قیمت

پرسش: جنسی را فروخته ام، اما خریدار قیمتی را که تعیین شده است، نمی دهد. آیا می توانم جنس را پس بگیرم؟
پاسخ: طبق ماده ۴۰۲ قانون مدنی چنانچه در معامله ای که در آن مبیع (جنس مورد معامله) عین خارجی باشد و برای پرداخت مبلغ مورد معامله مدتی تعیین نشده باشد و پس از گذشت ۳ روز، نه قیمت کالا پرداخته شده باشد و نه مبیع تحویل شده باشد، برای فروشنده حق فسخ و بر هم زدن معامله به وجود می آید. این حق را، خیار تاخیر ثمن می نامند.

به رهن گذاشتن مال پیش خرید

پرسش: من دو ماشین از ایران خودرو پیش خرید کردم و قرار است دو سال دیگر به بنده تحویل داده شود. آیا براساس این قرارداد من می توانم این دو ماشین را در حال حاضر در رهن بانک بگذارم یا خیر؟
پاسخ: خیر؛ زیرا با توجه به ماده ۷۷۴ قانون مدنی مال مرهون باید حتماً عین معین باشد. در حالی که با توجه به پیش خرید دو خودروی مزبور و اینکه در این حالت معلوم نیست کدام خودرو قرار است تحویل مشتری شود، فعلاً این دو خودرو عین معین نیست و به رهن گذاشتن آن ها صحیح نیست.

شرط فسخ معامله

پرسش: اگر در معامله ای قید شود خریدار حق دارد یک طرفه معامله را فسخ کند، آیا این شرط صحیح است؟
پاسخ: آری، این شرط صحیح است؛ البته در صورتی که برای آن مدت مشخص شود و الا هم شرط باطل است و هم معامله.

اختیارات طرفین در فسخ عقد رهن

پرسش: آیا کسی که مالی را برای رهن می دهد، می تواند بعد از مدتی آن را به هم بزند و مالی را که داده، از رهن خارج کند؟
پاسخ: عقد رهن نسبت به کسی که مالی را به رهن می گیرد (مرتهن) جایز است و هر موقع که خواست می تواند بر هم بزند و نسبت به کسی که مال را به رهن می دهد (راهن)، لازم است و نمی تواند عقد رهن را بر هم بزند مگر در صورتی که دین خود را ادا کند یا به نحوی از انحای قانونی از آن بری شود.

عدم صحت رهن منفعت اموال

پرسش: آیا سود و منفعتی را که مال دارد می توان به رهن گذاشت؟ مثلاً می توان محصول یک سال زمینی را به رهن گذاشت؟
پاسخ: خیر؛ مالی که به رهن داده می شود، باید عین معین باشد. پس می توان گفت از اموالی که می تواند موضوع عقد رهن قرار گیرد، قانون گذار مال مرهون، یعنی مال مورد رهن را محدود به اموال مادی و نهایتاً آن را فقط به عین معین منحصر کرده است و در ادامه ماده ۷۷۴ قانون مدنی با صراحت بیشتری، رهن دین و منفعت را باطل اعلام کرده است.

تهیه رونوشت رنگی از مدارک

پرسش: من به منظور اینکه همیشه مدارکم در دسترس باشد، از گواهی نامه رانندگی خود یک کپی رنگی شفاف و دقیق تهیه کرده ام. آیا داشتن نسخه دوم از تمام مدارک شناسایی ام از لحاظ قانونی اشکالی ندارد؟
پاسخ: تهیه رونوشت از مدارک شناسایی و اوراق هویت شخصی، به خصوص مدارک صادره از سوی نهادهای رسمی دولتی براساس ماده ۵۳۷ قانون مجازات اسلامی مقید به شرایطی شده است. طبق این ماده عکس برداری و اخذ رونوشت از چنین مدارکی در صورتی که موجب اشتباه با اصل شود، باید ممهور به مهر یا علامتی باشد که نشان دهد آن مدارک رونوشت یا عکس است، در غیر این صورت عمل فوق جعل محسوب می شود.

وضعیت معامله بعد از ۲۰ سال

پرسش: ملکی را به صورت قولنامه ای فروختیم اما هنوز پولی دریافت نشده و در این مدت اجرت المثلی هم پرداخت نشده است. آیا این قولنامه بعد از گذشت ۲۰ سال معتبر است؟
پاسخ: سوال شما به اندازه کافی گویا نیست. اگر با قولنامه ملک خود را «فروخته »اید، چرا پس از ۲۰ سال به فکر گرفتن «اجرت» افتاده اید؟! به هرحال بیع یکی از عقود لازم است و در صورتی که ثمن توسط خریدار پرداخت نشود، ابتدا باید الزام او به پرداخت ثمن را درخواست کرد و در صورتی که او از پرداخت ثمن خودداری کند و بیع توسط فروشنده فسخ شود، می توان اجرت المثل ایام تصرف از این چنین خریداری مطالبه شود.

اهمیت شرایط مذکور در مبایعه نامه

پرسش: پدر بنده ۲ سال پیش ملک خود را که مدرسه ای غیرانتفاعی است با تنظیم مبایعه نامه به شخصی فروخته، ولی آن شخص هیچ گونه وجهی به ایشان پرداخت نکرده و در زمان تعیین شده در محضر حاضر نشده است. تاکنون با مراجعه به چندین دادگاه نتوانسته ایم وجهی دریافت کنیم و همچنین ملک خود را نیز نتوانسته ایم پس بگیریم. آیا راهی برای پس گرفتن ملک وجود دارد؟
پاسخ: بستگی به شرایط مندرج در مبایعه نامه دارد. در هر صورت نیاز است از طریق مراجعه به وکیل یا مشاور حقوقی، مفاد مبایعه نامه بررسی شود، امابه طور کلی اگر مدتی برای پرداخت قیمت ملک تعیین نکرده باشید، باید به صورت نقد پرداخت شود. همچنین اگر برای عدم حضور در محضر خسارتی تعیین شده باشد، به راحتی می توانید آن را مطالبه کنید.

دریافت زمین در عوض دِین

پرسش: حدود ده سال پیش با شخصی قرارداد بستم که سرمایه را من تامین کنم و کار از جانب ایشان باشد؛ البته قرارمان به صورت موقت سه ماهه بود که در صورت مفید بودن تمدید شود، اما ایشان سرمایه ام را پس نداد. وی بعد از سال ها فرار از بازپرداخت دِین خود به من و با رضایت طرفین، زمینی را که ارزشش کمتر از طلب من بود به من فروخت و زمین با رضایت کامل در حضور شاهدان به من منتقل شد. بنده هم بعد از گذشت مدتی چون مغبون (متضرر) شده بودم، زمین را به ضامن ایشان در قبال طلب خود فروختم و اصل پول خود را دریافت کردم. بعد از این ماجرا شریک من اعتراض کرد و خواستار پرداخت پول و استرداد زمین شده است و مرا متهم به خیانت در امانت کرده است. دادگاه چه حکمی خواهد داد؟
پاسخ: چنانچه شریک شما در قبال دِین خود، زمینی را در قالب مبایعه نامه و با رضایت کامل به شما فروخته است، تقاضای استرداد زمین یا طرح ادعای خیانت در امانت علیه شما وجهی ندارد؛ زیرا با مالک شدن شما نسبت به زمین مذکور، حقی در این خصوص برای او باقی و موجود نیست.

حاضر نشدن در دفترخانه

پرسش: منزلی را ۶ ماه پیش خریده ام و قرار شده بود فروشنده در محضر به صورت وکالتی آن را انتقال دهد. اکنون در محضر حاضر نمی شود. حال باید به چه مرجعی شکایت کنم؟
پاسخ: شما می توانستید روزی که در قولنامه یا بیع نامه برای حضور در دفتر اسناد مقرر شده بودید به دفتر مشخص شده رجوع و گواهی رسمی عدم حضور بایع را دریافت کنید تا مراحل قضایی با سرعت و سهولت بیشتری انجام گیرد. حالا هم با مراجعه به محاکم حقوقی باید دادخواست الزام به تنظیم سند بدهید.

معامله فضولی

پرسش: مدتی پیش آپارتمانی را از شخصی خریدم که بعداً معلوم شد سند به نام برادر فروشنده است و او با کارت شناسایی جعلی با استفاده از نام برادرش معامله کرده و برادرش بعد از ۱۵روز زیر قولنامه بنگاه را امضا کرده است. در صورتی که وی نیز وکالت بلاعزل و قولنامه دارد و من به خاطر کتمان واقعیت و فروش مال غیر از معامله کننده شکایت کرده ام. آیا می توانم از این طریق حقم را بگیرم؟
پاسخ: چنانچه برادرش که مالک قانونی است زیر قولنامه بنگاه را امضا کرده در واقع معامله فضولی صورت گرفته را تنفیذ کرده و معامله شما صحیح است و ضرورتی به شکایت مبنی بر فروش مال غیر نیست.

خرید ملک غیر قابل افراز

پرسش: من یکی از مالکان مشاع یک ملک غیر قابل افرازی هستم که قرار است به دستور دادگاه به مزایده گذاشته شود. اگر من به عنوان یکی از مالکان بخواهم خریدار این ملک باشم آیا باید تمام قیمت آن و تمام ثمن را پرداخت کنم یا به میزان سهم مالکیت خود از آن کسر می شود و فقط مابقی آن را پرداخت می کنم؟
پاسخ: در صورتی که ملکی بنا به تصمیم قطعی دادگاه غیر قابل افراز تشخیص داده شود ولی دادگاه به استناد ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع، دستور فروش آن را صادر کند، ملک طبق مقررات اجرای احکام مدنی به فروش گذاشته می شود و پس از کسر هزینه عملیات اجرایی ثمن حاصل از فروش بین شرکا به نسبت سهام تقسیم می شود. در فرض سوال، خریدار ملک مشاع یکی از شرکاست؛ لذا باید بهای ملک را با رعایت سهم خود پرداخت کند تا بین بقیه صاحبان سهام به نسبت میزان مالکیت و سهم آنان تقسیم شود و لزومی به تودیع قسمتی از ثمن معامله که به وی تعلق می گیرد نیست.

فسخ قرارداد به بهانه بدهی

پرسش: ما در سال ۱۳۸۴ سرقفلی و ملکیت یک واحد تجاری را خریدیم. تمام ثمن معامله هم پرداخت، و اسقاط کافه خیارات هم انجام شده است و هیچ شرط فسخی هم نداشتیم. حال مالک بابت اینکه ملک به شهرداری بدهکار است می خواهد سرقفلی را فسخ کند. آیا می تواند چنین کاری انجام دهد؟
پاسخ: اصل بر لزوم قرارداد است؛ یعنی طرفین ملزم به اجرای مفاد قراردادند و حتی با فوت یا جنون طرفین نیز قرارداد به قوت خود باقی می ماند مگر اینکه موجب قانونی برای فسخ قرارداد باشد. بنابراین طرفین نمی توانند این قرارداد را بر هم بزنند به خصوص اینکه خیارات مربوط به فسخ قرارداد نیز اسقاط شده است، امادر هرحال خریدار می تواند بدهی ملک به شهرداری مربوط به دوران قبل از مالکیت خود را از فروشنده مطالبه کند.

تاخیر در اجرای قرارداد احداث

پرسش: قراردادی برای احداث ویلا در شمال بسته ام. پیمانکار، کار را به بهانه های مختلف به تاخیر می اندازد و پروژه را تمام نمی کند. چه باید بکنم؟
پاسخ: در قراردادهایی که یک طرف ملزم به انجام عملی می شود باید آن عمل را در مدت معین شده در قرارداد به اتمام برساند، امااگر به دلایل غیر موجه و غیر منطقی که قابل حل است اجرای تعهدات خود را به تعویق بیندازد، باید از دادگاه الزام او به انجام تعهد را تقاضا کرد. اگر او اقدام به انجام تعهدات خود نکرد، دادگاه با هزینه او اقدام به انجام تعهدات می کند. در ضمن، قابل ذکر است با توجه به اینکه برای قرارداد، زمان تعیین شده است، تاخیر از این زمان موجب پرداخت خسارت به ذی نفع است. اگر میزان خسارت در قرارداد ذکر شده باشد دادگاه به همان میزان، نه کمتر و نه بیشتر، حکم خواهد داد. در غیر این صورت با توجه به اوضاع و احوال، خسارت را معین و متخلف را ملزم به پرداخت آن می کند.

فرار از قرارداد یک طرفه

پرسش: در یک آگهی با شرکتی که به انبوه سازی مسکن مشغول بود، آشنا شدم. پول مورد درخواست آن ها را برای یک واحد پرداخت و رسید آن را نیز دریافت کردم. همچنین برگه ای گرفتم که حاوی این مطلب بود که بنده یکی از اعضای این پروژه شده ام، اما من قرارداد تنظیمی آن ها را چون خیلی یک طرفه بود امضا نکردم. قرار بود خانه را ۱۴ ماهه تحویل دهند که وعده آن ها عملی نشد و حالا ۳۲ ماه از آن می گذرد. برای احقاق حقم باید چه کنم؟
پاسخ: شما با پرداخت پول و دریافت برگه مربوطه تنها عضوی از این پروژه شده اید اما باید توجه داشته باشید که قراردادی تنظیم نکرده اید که بر اساس مفاد آن متعهد را به انجام آن وادار، یا خسارت تاخیر در انجام تعهدات را مطالبه کنید. وقتی قراردادی تنظیم می شود حتی قراردادی که کاملاً هم یک طرفه باشد، بر مبنای آن مشخصات مورد معامله و تعهدات طرفین تعیین می شود. همچنین مدت انجام قرارداد، شرایط تحویل مورد معامله مشخص خواهد شد، ولی متاسفانه شما تن به تنظیم قرارداد نداده اید.
معامله ای که مورد آن مشخص و معلوم نباشد باطل است و شما نمی توانید به استناد یک رسید وجه یا عضویت در این پروژه مدعی تحویل گرفتن آپارتمان شوید و خود را خریدار بدانید. با این وصف از محتویات آن رسید یا برگه ای که حاکی از عضویت شماست به دشواری بتوان تعهدات مدیران پروژه را استنباط کرد و به گونه ای وانمود کرد که قرار بر این بوده آن ها کاری برای شما انجام دهند. به هرحال در صورتی که محتویات این رسید و برگه عضویت هم نتواند در این خصوص (ساخت و تحویل آپارتمان) به کار آید، شما فقط می توانید وجهی را که پرداخت کرده اید، مسترد کنید.

فوریت استرداد بهای معامله ای که فسخ می شود

پرسش: من خانه ای خریده ام و شش میلیون تومان به عنوان جریمه پشیمانی گذاشته ایم. حال، بنده انصراف خود را از انجام معامله اعلام کرده ام. فروشنده می گوید من مبلغ پشیمانی را نمی خواهم ولی پول ثمن معامله را طی یک چک بیست روزه پرداخت می کنم. آیا من می توانم شکایت کنم که نقداً پول خود را بگیرم یا خیر؟
پاسخ: اگر در قراردادی مبلغی به عنوان وجه التزام قید شود و یکی از طرفین اقدام به فسخ معامله کند ملزم است وجه التزام را به طرف دیگر پرداخت کند. طبیعتاً طرف دیگر هم بعد از فسخ و انحلال قرارداد، ملزم است پولی را که به عنوان ثمن معامله دریافت کرده است به خریدار برگرداند، چرا که دیگر معامله ای وجود ندارد، امااینکه فروشنده می گوید من مبلغ وجه التزام را نمی خواهم، منعی ندارد و او می تواند از حقی که طبق قرارداد به او اعطا شده است بگذرد. با این وجود پرداخت ثمن معامله طی یک چک بیست روزه از سوی او جایز نیست. در نتیجه اگر در قرارداد فرصتی به فروشنده داده نشده باشد او چنین حقی ندارد و ملزم است بلافاصله این مبلغ را بپردازد. در مورد مراجعه به دادگاه هم باید گفت با توجه به کثرت پرونده ها در دادگستری، اگرچه امکان مراجعه به دادگاه برای دریافت ثمن معامله وجود دارد، اما حتماً زمانی بیش از بیست روز به طول خواهد انجامید.

تخلف از شرط صفت

پرسش: خانه ای خریده ام که حق پارکینگ داشته، اما در زمان تحویل مشخص می شود خانه فاقد پارکینگ است. آیا الآن می توانم مقدار قیمت پارکینگ را از ثمن معامله کم کنم؟ آیا می توانم اصل قرارداد را به هم بزنم؟
پاسخ: اگر در قرارداد این گونه شرط شده باشد که آپارتمان به این شرط مورد معامله قرار می گیرد که پارکینگ داشته باشد و در واقع صفتِ «دارای پارکینگ بودن» برای آپارتمان در قرارداد شرط شود، در این صورت به استناد تخلف از شرط برای خریدار، اختیار بر هم زدن معامله حاصل شده و او می تواند معامله را فسخ کند، امااگر شرط نشده باشد و خریدار به ازای پارکینگ، مبلغی را پرداخت کرده باشد یا اینکه در ثمن معامله مقداری برای پارکینگ مشخص شده باشد، خریدار می تواند آن مقدار را از ثمن معامله کسر و مابقی را به فروشنده تحویل دهد.

فروش مال مشاع، بدون اذن شریک

پرسش: اگر دو نفر در مالی مشاع شریک باشند و یکی از شرکای مال مشاع اقدام به فروش شش دانگ مال مشاعی به غیر کند، آیا این عمل او جرم است؟
پاسخ: شریکی که بدون اذن یا خارج از حدود اذن و متعارف در اموال مشاعی تصرف کند ضامن است. فروش تمام مال مشاعی از طرف احدی از شرکا به غیر، از مصادیق بارز تصرفات غیرماذون در اموال شریک است و علاوه بر ضمان حقوقی، عمل وی نسبت به سهم شریک دیگر در حکم فروش مال غیر است و در صورت تحقق شرایط و ارکان بزه مستوجب عقوبت کیفری است.

فروش ملک شراکتی با وراث

پرسش: موضوع سوال من درباره ملکی است که دو نفر شراکتاً صاحب آن بوده اند. حال یکی از شرکا فوت کرده و ۶ وارث از او باقی مانده است که یکی از وارثان او هم فوت کرده است. این شخص هم پنج وارث دارد. این خانه تقریباً مخروبه شده و مسکونی نیست و وراث هم حاضر به فروش هستند، اما شریک دیگر به هیچ عنوان قبول نمی کند. چه اقدامی می توان در این زمینه انجام داد؟ ضمناً شریک راضی به تعامل برای ساخت وساز این ملک است که وراث راضی به این کار نمی شوند.
پاسخ: با توجه به اینکه شریک هم شخصی غیرمنطقی به نظر نرسیده و احتمالاً تنها دلیلش برای قبول نکردن فروش ملک، دلایل اقتصادی است و بنابراین راضی به ساخت شراکتی ملک است، بهترین راهکار، مذاکره با وی و توافق برای فروش یا ساخت وساز منزل است. اما در صورتی که رضایتی حاصل نشود هر شخصی می تواند سهم ملک خود را با ارائه دادخواست تقسیم از طریق فروش از دادگاه مطالبه کند. در اینجا دادگاه حکم به مزایده می دهد و البته شریک برای خرید نسبت به دیگران اولویت دارد.

وقتی زمین بزرگ تر از قرار قبلی باشد

پرسش: من زمینی را که مساحت واقعی آن ۲۵۰ مترمربع است، به تصور ۲۰۰ مترمربع بودن آن معامله کردم. بعد از انجام معامله متوجه اضافه مساحت آن شدم. معامله چه وضعی دارد؟
پاسخ: مطابق ماده ۱۴۹ قانون ثبت در ملکی که با مساحت معین مورد معامله قرار گرفته باشد و بعد معلوم شود اضافه مساحت دارد، ذی نفع می تواند قیمت اضافی را بر اساس ارش مندرج در اولین سند انتقال و سایر هزینه های قانونی معامله را به صندوق ثبت تودیع دهد و تقاضای اصلاح سند خود را کند.

خرید وکالتی خانه 

پرسش: قصد خرید ملکی را دارم که سند ندارد و می خواهم آن را به صورت وکالتی خریداری کنم. این کار از نظر حقوقی به صلاح است یا خیر؟
پاسخ: اصولاً انجام معامله به صورت وکالتی به دلیل عدم استقرار تمام و کمال مالکیت توصیه نمی شود چرا که مطابق قانون با موت یا جنون هریک از طرفین وکالت باطل می شود.

نظرات کاربران درباره کتاب راهنمای حقوقی شهروندان