کتاب تفسیری بر سرانه خدماتی ماده 101 قانون شهرداری از تصویب تا اجراء در نظام حقوقی ایران محمد حاجی رضائی نشر آریا دانش

تفکیک عبارت است از تقسیم مال غیر منقول به قطعات کوچکتر. مثلا قطعه زمین هزارمتری را به چند قطعه کوچکتر مجزا کردن خواه مالک آن یک نفر باشد یا چند نفر. افراز نیز یعنی جداکردن سهم هریک از شرکا در ملک موردنظر به نسبت تعیین شده. بنابراین افراز در جایی معنی می دهد که بیش از یک مالک وجود داشته باشد.عملیات تفکیک و افراز تنها در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک است و در این میان وظیفه شهرداری صرفا تایید نقشه مربوط و ابلاغ به مالک و ارسال به مراجع ذیربط است. قانون‌گذار به موجب ماده ۱۰۱ قانون شهرداری که در سال ۱۳۹۰ اصلاح و تبصره هایی به آن الحاق شد به این موضوع اشاره کرده است که ادارات ثبت اسناد و املاک و حسب مورد دادگاه‌ها موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها، از سوی مالکان، عمل تفکیک یا افراز را براساس نقشه‌ای انجام دهند که قبلا به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد. نقشه‌ای که مالک برای تفکیک زمین خود تهیه کرده و جهت تصویب در قبال رسید، تسلیم شهرداری می‌کند، باید پس از کسر سطوح معابر و قدرالسهم شهرداری مربوط به خدمات عمومی از کل زمین، از طرف شهرداری حداکثر ظرف سه ماه تأیید و کتبا به مالک ابلاغ شود. بعد از انقضای مهلت مقرر و عدم تعیین‌تکلیف از سوی شهرداری مالک می‌تواند خود تقاضای تفکیک یا افراز را به دادگاه تسلیم کند. دادگاه با رعایت حداکثر نصاب‌های مقرر در خصوص معابر، شوارع و سرانه‌های عمومی با أخذ نظر کمیسیون ماده (۵)، به موضوع رسیدگی و اتخاذ تصمیم می‌کند. کمیسیون ماده (۵) حداکثر ظرف دو ماه باید به دادگاه مذکور پاسخ دهد.در صورت عدم ارسال پاسخ در مدت فوق، دادگاه با ملاحظه طرح جامع وتفصیلی در چهارچوب سایر ضوابط و مقررات، به موضوع رسیدگی و رأی مقتضی صادر می‌کند. در تبصره 1 این ماده رعایت حد نصاب های تفکیک و ضوابط آخرین طرح جامع و تفصیلی مصوب در محدوده شهرها و همچنین رعایت آیین نامه‌ها و دستورالعمل‌های قوانین مرتبط، در تهیه و تأیید نقشه‌های تفکیکی موضوع این قانون توسط شهرداری‌ها الزامی دانسته شده است.در تبصره دو به تفکیک اراضی دولتی، مطابق تبصره (۱) ماده (۱۱) قانون زمین شهری مصوب سال ۱۳۶۶ اشاره شده است.تبصره سه: در اراضی با مساحت بیشتر از ۵۰۰ مترمربع که دارای سند شش‌دانگ است، شهرداری برای تأمین سرانه فضای عمومی و خدماتی تا سقف ۲۵ درصد و برای تأمین اراضی موردنیاز احداث شوارع و معابر عمومی شهر در اثر تفکیک و افراز این اراضی مطابق با طرح جامع و تفصیلی با توجه به ارزش افزوده ایجاد شده از عمل تفکیک برای مالک، تا ۲۵ درصد از باقیمانده اراضی را دریافت می‌کند. شهرداری مجاز است با توافق مالک قدرالسهم مذکور را بر اساس قیمت روز زمین طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری دریافت کند.تبصره چهار: کلیه اراضی حاصل از تبصره (۳) و معابر و شوارع عمومی و اراضی خدماتی که در اثر تفکیک و افراز و صدور سند مالکیت ایجاد می‌شود، متعلق به شهرداری است و شهرداری در قبال آن هیچ ‌وجهی به صاحب ملک پرداخت نخواهدکرد. در مواردی که امکان تأمین انواع سرانه، شوارع و معابر از زمین موردتفکیک و افراز میسر نباشد، شهرداری می‌تواند با تصویب شورای اسلامی شهر معادل قیمت آن را به نرخ کارشناسی دریافت کند. در تبصره پنج به مجازات متخلفین از این قانون در تفکیک یا افراز اراضی، اشاره شده است.به موجب رای هیئت عمومی دیوان عدالت اداری، شکایات به خواسته تفکیک و افراز، متوجه شهرداری نیست، زیرا وظیفه شهرداری فقط اظهارنظر کتبی نسبت به نقشه ملک و ارسال آن به مرجع ذی صلاح می باشد. بنابراین در این گونه موارد نبایستی علیه شهرداری طرح دعوا کرد. مقررات تفکیک، روشهایی هستند که بوسیله آن، زمینها، قطعه بندی و خیابانها و مسیر تأسیسات عمومی مشخص می شوند. با قسمت بندی و تفکیک اراضی شهر، طرح شهرها بر سطح زمین پیاده و به واقعیت تبدیل می شود. بسیاری از عناصر شهری که در طرح کلی شهر پیش بینی شده اند، هنگامی پدید می آیند که زمین شهر به قطعات مورد نظر تفکیک شود. بسیاری از خیابانها، کوچه ها و مسیر خطوط آب و فاضلاب نیز پس از تفکیک زمین مشخص میشوند. کنترل چگونگی تفکیک زمین، وسیله ای است که شبکه ها و عناصر شهری را شکل میدهد و برعکس، فقدان معیار و استاندارد در تفکیک زمین، از مشخصات محوطه ها ی خودرو و بدون نقشه شهری به شمار می رود. اگر قوانین مربوط به اراضی شهری، صحیح اعمال نشوند موجب بروز مشکلات برای شهر و شهروندان می شود. بی جهت نیست که در راستای تحلیل مسائل، پل دیویدف استاد برنامه ریزی دانشگاههای آمریکا پیشنهاد می کند که برنامه ریزان شهری ضمن تخصص یابی در رشته اصلی، حداقل در یکی از رشته های علوم اجتماعی، جغرافیا، فلسفه و حقوق اطلاعات کافی باید به دست آورند. در هر نظامی، اقتصاد سیاسی آن نظام، مسیر تخصیص منابع کمیاب و یا موجود را میان رقابت کنندگان در استفاده از این منابع تعیین می کند.پس در نتیجه برای اعمال صحیح سیاستهای ساخت و ساز شهری باید سیاستهای ارضی و قوانین مناسبی تدوین کرده و با نظارت و اجرای صحیح قوانین مربوط به اراضی شهری، باید بر رشد و توسعه شهری نظارت داشت.